Снижение ипотечных ставок пока не привело к повышению активности покупателей
Вторичный рынок жилья не оправдал ожиданий экспертов в третьем квартале
Итоги III квартала на вторичном рынке жилья разочаровали экспертов: снижение предложения, слабый спрос и вялый рост цен. Оживить продажи не помог даже новый курс ЦБ, который в июле-сентябре два раза подряд снизил ключевую ставку. Однако очень скоро ситуация может измениться. По мнению экспертов, как только рублевые депозиты окончательно потеряют привлекательность, многие вкладчики понесут сбережения именно на вторичный рынок жилья. Поскольку из-за большого ценового разрыва с новостройками он имеет хороший потенциал роста.
Как сообщил управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Ерёмкин, с начала этого года интерес потенциальных покупателей к вторичному жилью в РФ ненамного увеличился. При этом в ряде городов динамика более выраженная. Во Владивостоке интересоваться покупкой квартир на вторичном рынке стали на 36% чаще, в Томске — на 26%, в Красноярске — на 22%, в Екатеринбурге — на 19%, в Смоленске — на 18%. В Санкт-Петербурге активность пользователей с января 2025 года выросла на 10%, в Москве — только на 3%. «Мы видим, что вторичный рынок неторопливо, но последовательно демонстрирует позитивный тренд, отвечая на решения Банка России по снижению ключевой ставки», — заметил эксперт.
Генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко не разделяет оптимизма коллеги: «Снижение «ключа» Центробанка, положительно повлиявшее на рынок новостроек в III квартале, пока слабо затронуло «вторичку», где цены показывают довольно вялый рост».
По его расчетам, по итогам третьего квартала объем предложения готовых квартир упал на 4%. За этот период в 53 крупных городах страны стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла, в 16 упала, в одном не изменилась. Заметнее всего в июле-сентябре подорожал один «квадрат» в Екатеринбурге (+5,6%, до 140,4 тыс. руб.), Севастополе (+5,5%, до 187,2 тыс.), Уфе (+5,3%, до 129,4 тыс.), Курске (+5,3%, до 126,5 тыс.) и Перми (+4,5%, до 116,9 тыс.). Наибольшее падение зафиксировано в городах Московской области (–3,2%, до 150,4 тыс. руб./кв. м), Волгограде (–2,5%, до 94,2 тыс.), Новокузнецке (–2,1%, до 94,3 тыс.), Сочи (–1,7%, до 309,8 тыс.) и Якутске (–1,6%, до 140,6 тыс.).
В Москве цена «квадрата» опустилась на 0,7%, до 359,4 тыс. руб., в Санкт-Петербурге поднялась на 2,7%, до 224,2 тыс. руб., в городах Ленинградской области – на 0,1%, до 121,5 тыс. руб. В среднем по всем исследованным 70 крупным городам квадратный метр на «вторичке» подорожал за III квартал на 1,5%, до 122,4 тыс. руб./кв. м.
За III квартал 2025 года средняя цена лота снизилась в 27 крупных городах РФ. Больше всего подорожали готовые квартиры в Пензе (+7,9%, до 5,3 млн руб.), Чебоксарах (+7,5%, до 6,5 млн), Курске (+6,2%, до 6,9 млн), Грозном (+5,9%, до 5,7 млн) и Иванове (+5,4%, до 5,3 млн). Подешевели больше всего лоты в городах Московской (–7,2%, до 7,9 млн руб.) и Ленинградской (–5,7%, до 5,6 млн) областей, Волгограде (–4,6%, до 5,3 млн), Москве (–4,2%, до 20,1 млн руб.) и Новокузнецке (–4,1%, до 5,1 млн). В Санкт-Петербурге падение стоимости лота составило 1,6%, до 11,8 млн руб. В среднем по российским городам, цена предложения выросла за три месяца на 1%, до 6,5 млн руб.
«За минувший квартал цены на «вторичке» выросли меньше, чем на «первичке», где 1 кв.м. подорожал на 2,6%, а квартира – на 2,9%. На регулярном рынке, в отличие от рынка новостроек, не действуют льготные ипотечные программы. И в отсутствие доступного кредитного плеча для покупателей на нем по-прежнему царит застой. Наметившееся снижение ипотечных ставок пока не привело к значимому повышению активности. В результате за год, с сентября прошлого года, ценовой разрыв между «вторичкой» и «первичкой», в пересчете на квадратный метр, вырос с 18% до 24% в пользу новостроек», — подсчитал Луценко.
Ипотека — главный драйвер продаж новостроек на текущий момент — пока оказывает слабое влияние на покупателей «вторички». Так, по данным платформы «Домклик», около 60% квартир на национальном вторичном рынке приобретают без привлечения ипотеки. В Москве этот показатель значительно выше – почти 80% всех сделок на покупку готового жилья проходит за счет собственных средств граждан.
Правда, в последнее время на ипотечном рынке зарождаются обнадеживающие тренды. К примеру, немного увеличило число сделок расширение программы семейной ипотеки на вторичном рынке жилья. Возможность с 1 апреля оформить льготный кредит по ставке 6% появилась у семей в малых городах, где практически не ведется строительство. «Семьи с детьми получили доступный инструмент улучшения жилищных условий, а продавцы, наконец, смогли реализовать квартиры. При этом в рынок вошли новые покупатели с меньшими доходами и требованиями, что изменило портрет ипотечного заемщика и вызвало кратковременную просадку цен на квартиры в домах нулевых–двадцатых годов постройки», — заметил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов.
По его мнению, потенциал роста вторички еще не исчерпан. «Спрос оживится, когда ставка ЦБ опустится в диапазон 14–15% годовых, и заметно возрастет, при ключевой ставке в 10–12% годовых. Именно при таком уровне кредитная нагрузка станет комфортнее, и можно рассчитывать на заметное увеличение числа сделок в сегменте вторичного жилья по всей стране», — заключил аналитик.
«Осень и начало зимы — традиционно высокий сезон продаж, что в совокупности с реализацией отложенного спроса и влиянием снижения ставки может привести к росту количества сделок на 10-15% относительно летних месяцев», — добавил руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» Авито Артур Ахметов. Он ожидает, что недавнее снижение ключевой ставки в сентябре поспособствует оживлению рынка жилой недвижимости: ипотека станет более доступной, в то время как привлекательность депозитов продолжит снижаться.
