Налоговый манёвр: как 2% НДС скажутся на рынке недвижимости
Как изменятся цены на жильё и аренду после повышения НДС на 2%
Министерство финансов выступило с инициативой увеличить с 2026 года ставку налога на добавленную стоимость (НДС) на 2 процентных пункта, с 20% до 22%. «МК» решил узнать, в каких секторах рынка жилой и коммерческой недвижимости могут подскочить средние розничные цены и арендные ставки?
Как сообщил «МК» генеральный директор Ikon Development Иван Виноградов, повышение НДС с 20% до 22% с 2026 года, в первую очередь, затронет застройщиков, так как их расходы на строительные материалы, оплату услуг подрядчиков, зарплаты и аренду оборудования, которые облагаются НДС, вырастут. Несмотря на то, что сделки по продаже жилья (вторичного и новостроек) освобождены от НДС, возросшие расходы застройщиков приведут к увеличению общих финансовых затрат компании. Это может вызвать необходимость пересмотра бюджетов, оптимизации процессов поставок и закупок, а также возможный переход на более доступные категории жилья для сохранения конкурентоспособности рынка.
На взгляд директора по продажам ГК «Гранель» Ларисы Маслюковой, повышение цен на лоты после увеличения НДС неизбежно — поставщики материалов и оборудования будут закладывать издержки в цену продукции для застройщиков. Себестоимость строительства вырастет, но недвижимость подорожает на меньшую разницу. Это показывает и опыт прошлого повышения НДС в 2019 году. «Конкуренция и ограниченный спрос на нынешнем рынке жилья будут сдерживать рост цен», — добавила специалист.
Отметим, что последствия увеличения НДС распределятся неравномерно: некоторые сектора окажутся под давлением, а другие почти не заметят изменений. «Цены на новостройки, скорее всего, подскочат в среднем от 1,5% до 5% в зависимости от региона и сложившейся конкуренции», — подчеркнул Виноградов.
«Собственники офисной и торговой недвижимости, скорее всего, будут вынуждены будут поднять ставку аренды или цену квадратного метра как минимум на 2%. Также почувствуют перемены покупатели квартир и апартаментов в новых жилых комплексах массового сегмента, где особо высока чувствительность к цене, и где вырастет конкуренция с теми жилыми комплексами, которые уже находятся в стадии строительства и влияние НДС на них меньше», — отметил генеральный директор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин. С его слов, в новостройках премиум-класса и выше, где платёжеспособность покупателей выше, двухпроцентный рост налогооблагаемой базы для строителей не вызовет охлаждения спроса.
Не сильно могут волноваться и потенциальные покупатели загородных частных домов. Как полагает управляющий партнер ФСК Family Борис Цыркин, предложение Минфина окажет минимальное влияние на этот сегмент. «Да, у строительных компаний вырастут расходы. Но планируемое повышение НДС на 2% не означает, что таунхаусы и коттеджи автоматически подорожают на 2%. Объективно на себестоимость строительства, на спрос, розничные цены в организованных загородных поселках данная инициатива никак не повлияет», — уверен девелопер.
Жалнин считает иначе. По его мнению, на загородном рынке удорожания все-таки не избежать. Просто оно будет отложенным и коснется новых домов, которые находятся на ранних стадиях строительства.
По оценке Виноградова, вторичный рынок жилья, находящийся под прессингом дорогой рыночной ипотеки, напрямую пострадает меньше других секторов, поскольку сделки физлиц не облагаются НДС. Но скрытое подорожание наверняка произойдет через повышение комиссий агентствам недвижимости, юристам, рекламным платформам.
Не исключено, что продавцы вторичного жилья, ориентируясь на первичный рынок, вероятно, вслед за ним будут стремиться «подтянуть» и свои цены. Большинство опрошенных «МК» участников рынка недвижимости полагают, что риски повышения цен после объявленной Минфином инициативы все-таки подросли. Поэтому в четвертом квартале возможен всплеск покупательской активности. Однако влияние этого фактора на спрос будет кратковременным.
Как сообщил «МК» директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев, в краткосрочной перспективе решение Минфина может разогнать инфляцию, а вместе с ней и рост цен в сегменте первичного жилья. Но самый главный риск для строительной отрасли , по его мнению, остается прежним — замедление темпов снижения ключевой ставки ЦБ, а значит и более скромные ожидания относительно повышения доступности рыночных кредитов.
Ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова полагает, что планируемое повышение НДС с 20% до 22% в следующем году может скорректировать денежно-кредитную политику ЦБ. По ее прогнозу, ключевая ставка из-за этого фактора может остаться до конца года на текущем уровне 17%. Соответственно, ставки по рыночной ипотеки останутся на высоком уровне, что ударит по спросу на новостройки.
— Инициатива, без сомнения, окажет влияние на рынок недвижимости в четвертом квартале, -— уверена Лариса Маслюкова. — Однако, как показывает опыт, в конце года более значимыми могут быть другие факторы. Как, например, психологическое желание покупателей решить жилищный вопрос в уходящем 2025 г., стремление сделать себе подарок к Новому году. Спрос в этот период усиливается и благодаря премиальным выплатам в крупном бизнесе, которые часть людей направляет на приобретение жилья. Привлекают аудиторию и различные стимулирующие акции застройщиков. По нашим оценкам, цены по итогам 2025 года вырастут на 9-10%, чуть больше инфляции. В 2026 гожу охлаждающее влияние на всю экономику, и в частности, на рынок жилья, может оказать еще одна мера. Предлагается уменьшить уровень порога уплаты НДС с 60 до 10 млн руб. для малого бизнеса, применяющего упрощенную систему налогообложения.
Таким образом, ждать коррекции розничных цен на рынке жилья точно не стоит.
