Инвесторы проголосовали рублем: в какие сектора рынка недвижимости поверили профессионалы и любители
Объем инвестиций в российскую недвижимость достиг 712 млрд рублей
На середину ноября общий объем вложений в российскую недвижимость составил 712 млрд руб. В какие сектора рынка жилой и коммерческой недвижимости с начала года принесли больше всего денег частные и институциональные инвесторы?
«Совокупный объем инвестиций в недвижимость РФ на середину ноября 2025 года составил 712 млрд руб. и практически достиг годового прогнозного значения в 750 млрд руб.», — сообщил член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate Микаэл Казарян. Он напомнил, что первая половина года характеризовалась сдержанными темпами вложений, однако снижение уровня ключевой ставки ЦБ с 21% до 16,5% дало участникам рынка дополнительный импульс. Лидерами в структуре вложений текущего года остаются сегменты офисной (32%), складской (20%) и жилой (19%) недвижимости.
Основным фактором высокого интереса к офисной недвижимости, по мнению аналитика, остается приобретение крупных бизнес-центров под собственные нужды компаний — такие сделки составили в 2025 году более 50% вложений. Несмотря на снижение на 52% по сравнению с прошлым годом, текущий показатель все еще существенно (в полтора-два раза) превышает результаты предыдущих лет, что подтверждает устойчивый интерес инвесторов к данному сегменту.
С этими оценками согласны и другие эксперты. «Больше всего инвестиций с начала 2025 года пришлось на офисы — в январе-сентябре в сегмент было вложено более трети от общего объема инвестиций в недвижимость России. За год объем вложений в офисную недвижимость вырос на 12%»,— подчеркнула старший директор, руководитель инвестиций, рынков капитала и аналитики CORE.XP Ирина Ушакова.
Интересные тренды набрали силу и в секторе складской недвижимости. Половина совокупного объема инвестиций в склады форматов big box и Light Industrial пришлась на приобретение объектов с последующим включением их в состав ЗПИФ. Снижение вложений на 27% год к году в складской сегмент связано с изменением стратегии инвесторов и рыночных условий. Ранее значительная часть приобретений приходилась на объекты с низким арендным потоком, которые рассматривались как активы с потенциалом роста. Однако рынок достиг относительного равновесия: ставки стабилизировались, а возможности для пересмотра договорных условий практически исчерпаны, что делает новые инвестиции менее привлекательными и ограничивает число сделок.
«На фоне ограниченного числа качественных площадок и высокой стоимости заемных средств девелоперы помимо офисов и складов продолжают рассматривать рынок жилья как один из самых предсказуемых с точки зрения возврата инвестиций», — отметил партнер NF Group Станислав Бибик. С его слов, площадки под жилые проекты по-прежнему остаются наиболее ликвидным активом и фундаментом инвестиционного рынка.
Правда, и в этом перспективном сегменте жилой недвижимости секторе по итогам трех кварталов зафиксировано замедление инвестиционной активности (-54% г/г). Как пояснил Казарян, это связано с отменой льготных ипотечных программ, что существенно снизило покупательскую активность на рынке жилья и, как следствие, охладило интерес застройщиков к запуску новых проектов. При этом на инвестиционном рынке наблюдается тенденция к реализации девелоперами участков с утвержденной разрешительной документацией, а также проектов на стадии строительства. Это свидетельствует об изменении конъюнктуры и корректировке инвестиционных планов компаний-застройщиков.
Торговый и гостиничный сегменты, по его данным, напротив, показали в 2025 году прирост вложений относительно значений прошлых периодов. Объем транзакций в торговом сегменте вырос на 86% г/г. В гостиничном сегменте показатель инвестиций вырос более чем вдвое, а текущий рекордный результат в 65 млрд руб. является максимальным за всю историю наблюдений.
«Среди субъектов РФ по объему инвестиций традиционно лидирует Московский макрорегион (Москва и Подмосковье, 83%), за ними следует Санкт-Петербург (10%), на остальные регионы приходится всего 7%. Иностранные инвестиции с показателем менее 1% объема практически отсутствуют, что отражает продолжающуюся осторожность в условиях геополитической неопределенности», — заметил Бибик.
По его прогнозу, по итогам 2025 года инвестиционный объем может достичь 800–900 млрд руб., чему будет способствовать ожидаемое снижение ключевой ставки и стабилизация макроэкономических показателей. Причем ядро спроса — как со стороны профессиональных девелоперов, так и частных инвесторов, готовых инвестировать в землю и редевелопмент — будет формировать сектор жилья, который продемонстрировал свою привлекательность даже при высоких ставках кредитования.
«С июня 2025 года Банк России четыре раза снижал ключевую ставку, что оказало позитивное влияние как на инвестиционную активность компаний, так и на объем инвестиций розничных покупателей. В этой связи мы пересмотрели прогноз начала года и ожидаем, что суммарный объем вложений в недвижимость РФ по итогам в 2025 года достигнет 800-850 млрд руб.», — добавил Казарян. По его мнению, в 2026 году инвестиционный рынок вернется к сбалансированному состоянию – до 600-650 млрд руб. Он ожидает, что объем транзакций с крупными офисными проектами под собственные нужды и количество сделок по продаже объектов от иностранных собственников сократятся, а жилые застройщики продолжат занимать выжидательную позицию до дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики.
