Эксперт предупредил о схемах обмана на рынке элитного жилья
Эксперт Юсубов назвал основные виды обременений на вторичном рынке элитного жилья
Элитная недвижимость может выглядеть идеально «на бумаге», но фактически скрывать целый комплекс юридических проблем. На вторичном рынке элитного жилья в продаже представлено 696 квартир и домов, из которых у 5% есть обременения.
Несмотря на наличие у продавца полного пакета документов, включая расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), практика показывает: не все правовые риски фиксируются в реестре, и ряд обременений носит скрытый характер. Таковы данные Kalinka Ecosystem.
– Одним из ключевых заблуждений остается вера в то, что, если недвижимость не имеет арестов, залогов и других красных флагов в ЕГРН, она юридически безопасна. В элитном сегменте реальная картина прав на объект может сильно отличаться от той, что видна в официальных источниках. Высокая стоимость делает такие объекты целью искусственных споров, – отмечает директор по правовым вопросам Михаил Юсубов. – На рынке элитной недвижимости присутствует иллюзия юридической чистоты. Но на деле мы все чаще сталкиваемся с ситуациями, когда собственник или покупатель становится участником разбирательств. При структурировании сделок крайне важно осуществлять сбор полного пакета документов, в том числе в случае участия в споре лиц пенсионного возраста, а также при наличии возможности определять источник происхождения денежных средств и реальное намерение о продаже. Негативные прецеденты об оспаривании сделок и возврате имущества прежнему владельцу, в том числе по истечении длительного периода времени, – яркий пример необходимости проявления должной осмотрительности.
К распространенным видам обременений дорогих объектов относятся ипотека или залог, право проживания (постоянная регистрация), долевое участие детей (материнский капитал), наследственные споры, арендные отношения (незарегистрированные договоры аренды), доверенности и подозрительные представители, судебные иски и аресты, завещательные отказы и обязательные доли.
Нередко встречаются случаи, когда после подписания договора купли-продажи выясняется, что квартира является предметом семейного спора или используется по нерасторгнутому договору аренды, о котором не сообщили.
Скрытые обременения в сделках с элитной недвижимостью выявляют через ряд документов. К ним относятся: выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги, документы, подтверждающие основания права собственности, справки из Пенсионного фонда по материнскому капиталу, нотариальные документы, в том числе свидетельства о наследстве и завещательные отказы, информирующие о правах третьих лиц на проживание.
Необходимо запросить справку о погашении ипотечного кредита, чтобы убедиться в отсутствии залоговых обременений, доверенности на управление недвижимостью, которые могут свидетельствовать о рисках, если ими злоупотребляют.
Важно проверить договоры аренды или найма, которые не всегда регистрируются в реестре, но могут сохранять права проживающих или нанимателей. В частности, речь идет о ситуациях, когда собственник получает доход от сдачи в аренду, но по ряду обстоятельств принимает решение не декларировать его. Как правило, собственники дорогой недвижимости официально оформляют договор и платят налоги.
Даже тщательно подготовленная сделка может нести отложенные риски. Юридическая экспертиза должна выходить за рамки стандартного набора документов и включать анализ всей предшествующей истории объекта. Это особенно важно при покупке элитной недвижимости, где последствия ошибок исчисляются десятками миллионов рублей.
